Dân trí Từ 1/7/2015 Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) chính thức có hiệu lực. Xung quanh quy định về việc doanh nghiệp phải thực hiện việc bảo lãnh đối với hàng hóa bất động sản hình thành trong tương lai đang gây tranh cãi, thậm chí bị đánh giá là thiếu khả thi.

Theo Điều 56 của Luật Kinh doanh BĐS, kể từ hôm nay (1/7/2015), chủ đầu tư dự án BĐS trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng…
 
Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên mua, bên thuê mua có yêu cầu thì bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết.

 

 
Thị trường căn hộ dành cho người mua để ở được dự báo sẽ chạy tốt trong thời gian tới

 

Trao đổi với phóng viên Dân Trí ngày 29/6, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM nhận định: “Quy định mới này có ưu điểm là bảo vệ tuyệt đối, không để xảy ra rủi ro của người tiêu dùng khi mua, thuê mua BĐS hình thành trong tương lai”.

 
Tuy nhiên, ông Lê Hoàng Châu tỏ vẻ tâm tư với việc quy định này áp dụng cho tất cả chủ đầu tư dự án bán, cho thuê BĐS hình thành trong tương lai, không phân biệt số đông chủ đầu tư có uy tín thương hiệu, có trách nhiệm, có năng lực thật sự, với một số ít chủ đầu tư kém năng lực, không có uy tín, hoặc thậm chí lừa đảo. Như vậy là những DN có uy tín, thương hiệu phải xây dựng từ lâu cũng chẳng có ý nghĩa gì cả.

Trong khi đó, ở vị trí người chịu tác động “sát sườn” hơn, giám đốc một sàn giao dịch BĐS thuộc vào loại lớn nhất của TP.HCM chia sẻ: Với quy định về việc bảo lãnh đối với tất cả hàng hóa là BĐS hình thành trong tương lai chắc chắc sẽ tạo ra những tác động to lớn đến thị trường BĐS. Về phía người mua nhà họ sẽ yên tâm, nếu chủ đầu tư có chuyện gì dù là khách quan hay chủ quan thì đã có ngân hàng chịu trách nhiệm.

Cũng theo vị giám đốc này, không phải chờ đến sau 1/7/2015 mà từ cuối năm 2014 với sự hỗ trợ từ thị trường vốn lãi suất thấp phân khúc thị trường BĐS dành cho người mua nhà để ở đã chạy rất tốt. Sáu tháng đầu năm 2015, gần như tất cả các dự án BĐS đảm bảo được các yếu tố về giá, kết nối giao thông, tiến độ thi công… đều được thị trường đón nhận rất tốt. Các nhà đầu tư cũng đã bắt đầu quay trở lại mặc dù mới chỉ chiếm khoảng 15% tổng số quỹ căn hộ bán ra.

“Từ nay đến cuối năm, khi Luật Kinh doanh BĐS chính thức đi vào đời sống, thị trường BĐS phân khúc dành cho người mua để ở chắc chắn sẽ tiếp tục chạy tốt” – vị giám đốc này khẳng định.

Nhưng sẽ khó khả thi

 

Quỹ căn hộ trên địa bàn khu Đông TPHCM
Quỹ căn hộ trên địa bàn khu Đông TPHCM

 

Theo ông Lê Hoàng Châu vấn đề mấu chốt hiện nay là DN BĐS muốn ngân hàng đứng ra bảo lãnh thì phải có tài sản đảm bảo hoặc phải ký quỹ bằng tiền mặt. Bởi theo Luật Dân sự; Quy định về bảo lãnh ngân hàng và hoạt động phổ biến của các ngân hàng thương mại về bảo lãnh ngân hàng hiện nay, nếu muốn được ngân hàng cam kết bảo lãnh có giá trị ví dụ là 100 tỷ đồng thì hầu hết các ngân hàng đều yêu cầu chủ đầu tư phải có 100 tỷ đồng ký quỹ vào ngân hàng.

Nếu không có 100 tỷ đồng tiền mặt thì chủ đầu tư phải có tài sản có giá trị gấp khoảng 1,3 lần để làm tài sản bảo đảm thay thế. Chủ đầu tư phải trả phí bảo lãnh khoảng 2%/năm, tương đương với khoảng 02 tỷ đồng/năm. Nếu áp dụng như trên thì sẽ phát sinh chi phí do phải ký quỹ (hoặc tài sản bảo đảm) và phí bảo lãnh, chủ đầu tư sẽ tính vào giá bán, giá thuê mua nhà hình thành trong tương lai mà người tiêu dùng phải trả khi mua, thuê mua nhà.

Giám đốc một DN kinh doanh BĐS cho rằng, đến nay chưa có gì cụ thể và rõ ràng. Nếu phải thực hiện theo các quy định hiện có thì việc bảo lãnh đối với BĐS hình thành trong tương lai là rất khó khả thi. Ngân hàng chỉ chịu bảo lãnh khi DN có tài sản để đảm bảo, đều này chẳng khác gì thế chấp để vay vốn.

Vấn đề đặt ra, nếu DN có đủ tiềm lực tài chính để mua bảo lãnh của ngân hàng theo quy định thì chẳng ai dại gì đi mua bảo lãnh, thay vào đó họ dùng nguồn tài chính của mình xây dựng dự án BĐS hoàn chỉnh rồi mới bán. DN không phải trả phí bảo lãnh 1-2% cho ngân hàng, đồng thời cũng chẳng phải chịu sự giám sát của ngân hàng.

Đồng quan điểm này, ông Lê Hoàng Châu cho rằng: “Nếu phải ký quỹ tiền mặt vào ngân hàng và phải trả phí để được ngân hàng bảo lãnh thì nhà đầu tư sẽ lựa chọn phương thức xây dựng xong nhà rồi bán, để sử dụng nguồn vốn hiệu quả, tiết kiệm để chi trả cho nhà thầu xây dựng, chi trả cho các nhà cung cấp vật tư, trang thiết bị… theo tiến độ thực hiện dự án”…

 

Để giải quyết bài toán hóc búa của DN về tài sản đảm bảo, tài chính ký quỹ để nhận được sự bảo lãnh của các ngân hàng trong việc bán nhà hình thành trong tương lai, Hiệp hội BĐS TP.HCM đã có văn bản kiến nghị gửi cho Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước, Bộ Tài chính…

Theo đó Hiệp hội BĐS TP.HCM Kiến nghị Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước, Bộ Tài chính cho thí điểm cho phép các công ty bảo hiểm có uy tín, thương hiệu, có năng lực (danh sách do cơ quan có thẩm quyền công bố) thực hiện bảo lãnh theo phương thức bảo hiểm rủi ro trong giao kết hợp đồng bán, cho thuê BĐS hình thành trong tương lai, tăng thêm phương thức nữa để bảo vệ quyền lợi ngươi tiêu dùng.

 

Các công ty bảo hiểm hiện nay đang hoạt động theo phương thức chỉ thu phí bảo hiểm, không yêu cầu ký quỹ hoặc tài sản thế chấp. Do vậy, sẽ làm giảm nhẹ gánh nặng cho chủ đầu tư dự án và người tiêu dùng khi mua, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai.